最近几年，中国的房地产市场从如日中天遍地开花的黄金时代，逐渐步入强监管严规范之下的“白银时代”，在如影随行的关于“泡沫”悬将爆裂的预期压力之下，小房企们过得很是挣扎。
当规模竞争注定成为小房企与豪强博弈间天生的弱点，上市或许便是它们从生存到壮大的遥远征途之中仅剩不多的希望之光了。
10月12日，发迹于四川的内地房地产开发商领地控股向港交所递交了第二次上市申请，其于今年4月首次向港股IPO发起的冲击刚刚于10月9日宣告失效。资料显示领地控股此次赴港上市的独家保荐人为建银国际。
扎根西南二十载，辐射全国落子布局
1999年，刘玉辉、刘山及刘玉奇三兄弟共同创立了领地，并最早在四川乐山开展房地产业务。2006年，领地将总部从乐山迁至成都，同时开始在全国拓展业务，进军广东佛山。
此后领地依托四川大本营，深耕西南部地区并放眼全国逐步落子，经过二十年发展形成了以成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区为核心区域的全国化布局，在20多个城市均有项目落地。
（领地项目布局情况 来源：公司招股书）
根据中国房地产TOP10研究组的数据，按品牌价值计，领地控股自2017年起连续三年入选「中国西部房地产公司品牌价值TOP10」，于2017年、2018年及2019年分别排名第四、第二及第二。截至2020年7月31日，领地应占总土储资源为1615.22万平米。
收益表现波动，净利率持续下跌
就业务而言，领地控股主要专注于住宅及商业物业的开发和销售，另有部分自主开发的商业物业用于开展酒店管理业务，同时提供小部分项目管理服务。当中，领地的收益绝大部分还是来自于其物业销售业务，收益占比超过9.5成，余下的几个业务板块只贡献极小部分。
（领地近年各业务板块收益占比情况 来源：公司招股书）
招股书显示，过去几年领地的收益表现颇为波动。2017年公司收益录得53.39亿元（人民币，下同），2018年下跌15.45%至45.14亿元，到了2019年又大增67.66%至75.68亿元。据领地最新披露的数据，其截至今年5月31日止首五个月的收益为30.28亿元，同比大幅增长181%。爱保信查阅领地招股书材料发现，其收益表现波动的原因乃是相关期间已交付总建面波动导致的物业销售收益不稳。
而尤为需要注意的是，在收益总体并不稳定的情况下，领地近几年的净利率则呈现持续下跌态势。资料显示，于2017年、2018 年、2019年与截至2020年5月31日止五个月，领地控股的净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%及 5.5%。
千亿销售目标遥遥无期，融资成本与负债走高
业绩不尽如人意的背后，领地控股却不吝展露其扩张规模剑指千亿销售目标的雄心。去年领地控股就曾表示要在近两年内实现千亿销售额，势要在规模扩张这条路上闯出一番名堂，但爱保信留意其近年的销售业绩却发现，领地的这个千亿目标实在并不容易实现。
招股书显示，2017、2018及2019年，领地的应占合约销售金额分别为65.58亿元、113.11亿元及152.86亿元，与其理想蓝图中的千亿目标还有相当遥远的一段距离。2020年首5个月，领地实现应占合约销售金额为62.35亿元，按年同比仅微增1.5%。
在销售业绩算不上理想的同时，领地控股近几年的融资成本不断增加，公司负债水平也一路走高。资料显示，2017年领地融资成本净额为8383.1万元，2018年大增51.8%至1.27亿元，到了2019年这一数据再次剧增81%至2.3亿元。
如下图可见，过去三年领地的净资产负债比率从60%上升至110%以至140%，到了2020年5月末，该指标已攀升至150%的新高。收益不稳，净利率持续下滑，融资成本剧增，同时负债持续走高的领地控股，此时的压力不言而喻。
（领地控股近年净资产负债比率变化情况 来源：公司招股书）
曾高喊的千亿恢弘目标犹在耳，更显得领地控股的扩张之路颇有些捉襟见肘，急需新鲜资本助力的领地便将IPO提上日程，飘然过港。
其实抛开国内中小房企共同面临的竞争与监管等压力的问题，领地控股也有其小而优的一面，诸如深耕四川，在西南大本营根基牢固，同时通过灵活的收购土地策略逐步走向全国市场，并已打造出丰富的多元化产品体系等等。
待到领地成功踏足香港资本市场，我们期待它终有一日圈下属于自己的“领地”并且开疆拓土，实现早已打好腹稿的蓝图。