华润万象生活向港交所递交上市招股书，正式开启上市之路。
在汹涌的赴港上市潮中，华润万象生活显得与众不同。作为唯一具有超级商业IP的物业公司，华润万象生活的递表，既代表着资本市场对物业管理行业价值的认可，也将反映资本市场对物业公司整合商业运营服务的价值判断。
2020年，物业服务企业的上市热潮较往年有过之而无不及。截至9月，目前在港股市场等待上市的企业有11家，已超往年上市物业企业总和。
为何今年以来物管公司屡掀上市热潮？其中有两方面的原因：一方面，公共卫生事件发生后，物管板块凭借着内需属性和必选消费类型属性凸显高抗风险性、高成长性等优势，提升物管服务的行业地位和市场对其认可度；另一方面，8月以来房企融资管控收紧，分拆子公司上市能够增厚母公司净资产、改善负债指标，这也为房企分拆物管公司上市增加新的理由。
据了解，华润万象生活正式成立于2017年，主营业务包括住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务，背后的“大boss”是华润集团和华润置地——华润置地直接持有该公司100%的股权，而华润集团则直接持有其59.55%的股权。
华润万象生活提供物业管理及运营服务，截止到2020年6月末，在管住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米；另向51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积为560万平方米。若按面积计算，在已上市和拟上市物企中，华润万象生活规模排在第9位，属行业上游企业。
（图片来源：招股文件）
据招股书显示，2017至2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.32亿元及58.68亿元。以目前已递表的物业服务企业2019年营收规模来看，华润万象生活为年内规模最大的拟上市物业服务企业。
华润万象生活迅速崛起的背后，主要还是来自华润集团及华润置地的资源倾斜。华润集团及华润置地是华润万象的两大客户，2018年至2020年上半年所贡献收入合共分别占总收入的32.2%、32.3%、36.0%。其中，华润万象生活为华润集团及华润置地所提供的住宅物业管理服务产生的收入更是占据住宅物业分部总收入的89.7%、84.4%、85.2%。
（图片来源：招股文件）
一般来说，有一个可以输送资源的母公司是一件好事，有利于子公司快速形成规模和品牌效应。同时，华润置业过去几年经营状况也一直保持稳健的增长状态，截至2020年6月30日拥有7109万平米的土储，对于华润万象生活未来增量来说亦是不可多得的助力。
近年来物管行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，发展迅猛：截至2018年底，全国物管面积达211亿平米。短期看，随着上游地产竣工拐点性回升，过去两年积累的待竣工面积有望释放，未来1-2年将进入规模爆发期。从长期来看，受益于城镇化率、人口增长、人均居住面积等因素的驱动，行业有望进入黄金时代，管理面积将达到326亿平，收入规模超2万亿。
整体而言，除了过度依赖母公司“输血”令外界担忧之外，华润万象生活的市场规模、以及毛利率逐步提升这些点还是值得肯定的，毕竟在万亿空间的市场蓝海下，强者恒强的马太效应有望驱动它进一步提升市场份额。