热浪翻涌之下，必有滚滚暗流。随着新一轮物业公司扎堆上市引爆风潮，预示着中国楼市的“厮杀”已进入下半场，又或者可以说，无状的竞争之下本就处处都是战场。
今年6月24日，大型房地产开发商合景泰富（01813.HK）旗下物业管理服务板块合景悠活向港交所递交上市申请，5日后，同业世茂集团旗下物业板块世茂服务也递表申请上市。本月11日，合景悠活与世茂服务双双通过港交所聆讯，将在同一赛道发力竞跑。
近日有消息称合景悠活已开始评估投资者需求，或很快将启动招股，农银国际及华泰国际为其IPO联席保荐人。
全国第七大商业物管公司
回顾合景悠活的成长史，其业务最早始于2004年为母企合景泰富提供住宅物业管理服务之时，2006年，合景悠活又将服务范围扩展至为合景泰富开发的物业提供商业物业管理营运服务。
此后，在“家底殷实”的控股股东支持庇护下，合景悠活逐渐丰满自身羽翼，现已发展为一家成熟的综合物业管理服务供货商，并在大湾区建立了稳健的业务。
最新招股书资料显示，截至2020年4月30日，合景悠活的业务范畴已扩展至38个城市及自治县，包括北京、上海、成都及苏州等大城市，为合共195个项目提供住宅物业管理及商业物业管理营运服务，总合约建筑面积约为3440万平方米。
仲量联行数据显示，在2019年提供商业营运服务的物业管理公司当中，按总在管建筑面积计，合景悠活在中国排行第七，在大湾区排行第五。而按总收入计，合景悠活于2019年在中国提供商业营运服务的物业管理公司当中排行第六。
受益于强大母企支持，9成物管收入来自合景泰富
和许多同业一样，出身于大型房企的好处是，合景悠活能够得到母公司源源不断的支持，来自合景泰富的固有资源成为其内部成长的最大力量源泉。
合景悠活也坦言，其过往业务的增长极大地受惠于合景泰富的支持。作为在大湾区具有领导地位的大型物业发展商，于2019年末合景泰富的156个项目遍布中国内地39个城市及香港，土地储备约1700万平方米，这本身就将为合景悠活带来重大增长机遇。
招股书资料显示，2019年合景悠活有89%及95.9%的物业管理服务收入分别来自合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他关联方发展的住宅及商业物业。而截至2020年4月30日止四个月，其87.5%及94.4%的物业管理服务收入分别来自合景泰富集团及其合营企业、联营公司或其他关联方发展的住宅及商业物业。足见合景悠活从母公司处获得支持都是实打实的。
尽管如此，合景悠活终将走向独立发展的道路，此番分拆上市可见一二。于是在2019年，合景悠活也开始拓展新业务——为第三方物业发展商开发的物业提供住宅物业管理及商业物业管理营运服务。
据悉，合景悠活向第三方物业发展商发展的住宅物业提供物业管理服务的收入贡献已由2017年的零增至2019年的11%，而向第三方物业发展商发展的商业物业提供物业管理服务的收入贡献则由2017年的零增至2019年的4.1%。此外，其向第三方物业发展商发展的住宅物业提供物业管理服务的收入贡献由截至2019年4月30日止四个月的12.1%增至截至2020年4月30 日止四个月的12.5%；同期，向第三方物业发展商发展的商业物业提供物业管理服务的收入贡献由3.9%增至5.6%。公司预期其第三方物业发展商所发展的物业贡献的收入将进一步增加。
业绩向好，财务表现强劲
过去几年合景悠活的综合业绩表现向好，多个指标实现稳健增长。
招股书披露的财务数据显示，合景悠活的收入由2017年的4.63亿元增至2018年的6.59亿元，再增至2019年的11.25元，复合年增长率为 55.8%。净利润方面，2017年合景悠活录得纯利4410万元，2018年增至7970万元，2019年再增 至1.85亿元，复合年增长率高达104.8%。
今年首四个月的业绩数据也保持正向增长。其收入由截至2019年4月30 日止四个月的3.06亿元增加40%至截至2020年4月30日止四个月的4.28亿元。净利润则由截至2019年4月30日止四个月的3880万元增加97.4%至截至2020年4月30日止四个月的7660万元。
（合景悠活近年业绩表现情况 来源：公司招股书）
剖析合景悠活持续取得佳绩的原因，其收入能够录得持续增长主要是由于住宅物业管理服务及商业物业管理营运服务收入均有所增加，这又主要受到总在管建筑面积及物业管理项目数目因业务扩展而增加所带动。此外，其毛利及纯利的大幅增加则主要由于业务扩展及住宅物业管理服务分部促进毛利率改善所致。
值得一提的是，合景悠活在保持稳健经营的同时，现金流也较为健康，由于业务扩展及税前利润增加，其在过去几年经营现金流入也持续录得增长。至于此次上市筹集的资金方面，合景悠活计划用于战略性收购及投资机会，部分用于升级智能服务系统及进一步丰富增值服务。
招股上市在即，合景悠活在这个赛程究竟能否取得满意成果？且看市场给出怎样的回应。